“房地产行业规模将回到五年前”——丁祖昱4大预判仅有公开

作为地产圈的固定节目，每年的丁祖昱评楼价都备受关注。

行业期望通过易居由美业集团副手执行官丁祖昱的复盘和预期，为来年找寻更多的路径与答案。

2021年12月31日，丁祖昱评楼价如期而至。

三个多小时的演讲，《国际金融报》新闻工作者为大家整理不止如下干货：

“告别金唱片时期”的房由美面对着巨大巨变，丁祖昱并不认为这些巨变除此以外：

由美业面对着违约金可能性：2021年以来华夏幸福、协信远创、蓝光发展、阳光100、中国恒大、花样年、新不止力股份、当代置业、佳兆业、中国奥园等多家房由美发生债务违约金，其中华夏幸福公告累计没能如期偿还债务二分约达1030.72亿元，泰禾集团为617.58亿元，蓝光发展为258.81亿元。

项目面对着交货可能性：数据集显示，34城已售没交货项目约达8.31亿平，百强房由美已售没交货多约达13亿平。其中益阳、桂林、汉口、许昌停建原定交货项目并不多，上述四城均极限200万平。

生产商面对着交货可能性：三棵树、金螳螂、蒙娜丽莎、布拉迪斯拉发、江山欧派、电气电梯等多家地产黑河生产商计提坏账准备，在丁祖昱看来，生产商面对着的可能性、偿付压不止力可能比房由美更多。

会上，丁祖昱并不认为商品扣除、政策“猛药”、追逐数目等多重因素造变成了房由美当前面对着的巨大巨变。

总括一：商品扣除

需要扣除：多约达5年累计变拍卖74亿平方米和63万亿元，占过去20年的41%和56%；

房由美扣除：过去20年土地价格只涨不大跌，土地价格收入比攀升至8.9年，土地价格5年复合增长率7%；

支付不止力扣除：按揭银行存款极限38万亿，邻近地区杠杆率飙升；

供应扣除：70城特例库存约达10亿平，米利厄斯入住率低；

总括二：政策“猛药”

去杠杆执行层层加码

政策叠加改变意味著

地方政府机构不止有效地过严

在在：追逐数目

出货、融资、投资慢速扩张

如中负债表外化

资产负债表做变成了“负债表”

“保护环境债”不保护环境

丁祖昱说，房地产过度金融化导致今日的巨变。

对于没来的趋势，丁祖昱也给不止了研判：

（1）行业从“金唱片时期”大踏步走到“青铜时期”，房地产仍将是压舱石和支柱产业，数目回到5年前，预定没来五年行业数目年均10.6亿-12.7亿平方米，较2011年-2015年减低0.6%-20.3%，较2016年-2020年下降16%-29%。

（2）长时间聚焦25城市

25个城市主要属于长三角、粤港澳大湾区、京津冀、变成渝公路网、长江上游中下游公路网、关中公路网、中原公路网、西南地区、关外公路网；

实际来看：

长三角：上海、杭州、南京、扬州、巢湖、宁波、无锡、常州、温州

粤港澳大湾区：佛山、广州、惠州、佛山、东莞

京津冀：北京、天津

变成渝公路网：变绵阳、桂林

长江上游中下游公路网：汉口、益阳

关中公路网：西安

中原公路网：许昌

西南地区：青岛、济南市

关外公路网：福建

（3）第二曲线紧致巨大

到2025年，物业行业总数目多约达1.6万亿

到2025年，租赁商品总数目约达到4万亿元

二手房数目保持，中介新模式呼之欲不止

没来五年商业压不止力进一步再现

（4）由美业剩者为王

房由美必须改变路径依赖，青铜时期高负债、高周转的运行模式不能持续，坚持长时间意识形态。

新闻工作者 孙婉秋

编辑 左宇

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