姚洋：为什么预售监管专设？因为房企没有流动资金，需要预售资金补充

原末尾 表示同意作废上半年管理新制度，但有两个前提

笔记 姚洋 北京大学发展中国家发展研究院院长

7月末10日以来，全国多地停工楼盘显现出来了“强管理新制度停贷”的震荡。这一震荡也将“房产上半年管理新制度度”这个过往长期以来备受争议的话题如此一来一推到了公众面前。

1994年，中国发布了《郊区房产上半年管理办法》，受限制美国公司“将刚刚建设中的房舍事先出售承购人”，相继房产上半年管理新制度度加剧了长达三十年的地产黄金周期。在此期间，上半年管理新制度度带来过高的金融风险，不利于保护购房者利益等弊端也惹来大家讨论。目前上半年管理新制度度是否踏入了根本的调整时机？

对于这个讨论，我的观念是表示同意作废上半年管理新制度，全世界大多数发展中国家仅仅有上半年的房子，上半年管理新制度是我们发展中国家金融系统工作受阻产生的，理论上房地产公司中小企业为了取得流动收益，只好用上半年的房款好好流动收益，面对今日的宏观经济状况，我们要大幅推进金融改革，我看来可以作废上半年管理新制度。

作废上半年管理新制度实际上就是要减低美国公司的税务杠杆，消除美国公司古怪拿地、过度兼并的动能，促使房地产公司业的思考复出。

当然，上半年管理新制度无法单纯地作废了之，对于这项管理新制度度必要解散低价要有应有的评估。第一个前提就是要认真对待房地产公司中小企业的融资需要，房地产公司中小企业并不需要有贫乏的流动收益，当上半年收益未了，那流动收益才会从商业银行来。

第二点是一段时间，作废上半年管理新制度不应该一蹴而就，更无法以发展中国家的关键时刻政策，比如说“三条红线”来卡，而是应该给房地产公司中小企业和商业银行一定的一段时间来适于，这个一段时间可能并不需要三年甚至短的一段时间，商业银行和房地产公司中小企业要配合起来才尽可能。

图表：“作废上半年管理新制度”不可避免？不少人劝告按工程进度现金。 上半年管理新制度度本身也是一种物件，有其限于的前提和环境，如何用好它才是关键。当举例来说前提不定时，对管理新制度度进行调整和充实，甚至当前提成熟时，上半年管理新制度度也可以全局解散。

为什么今日的上半年监管形同虚设？因为房地产公司中小企业未流动收益，房企并不需要上半年收益必要流动收益，如果我们的当地政府和商业银行未意识到房地产公司金融业不必要有贫乏流动收益这个特点，那上半年管理新制度度就确实作废。

作废上半年管理新制度是一件很大的改革，并不需要当地政府演变对商业银行担保的想法，我们今日的当地政府对于商业银行担保可能会“一管就临死，一放就祸”。当地政府要应有认清房地产公司金融业是一个直资产金融业，流动收益的需要量非常大，房地产公司中小企业去商业银行贷款是一件如此一来正常不过的事情，有了这个认知后，我们才尽可能促成作废上半年管理新制度。

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